GUIDA PER GLI AMMINISTRATORI IN CASO DI DISTACCO CONDOMINIALE
Stefano Di Pietro • 11 luglio 2019
Aggiornamento alla luce dei recenti sviluppi normativi
La presente guida, rLa presente guida, redatta da ANACI Roma costituisce un aggiornamento, alla luce dei recenti sviluppi normativi ed a seguito del Convegno giuridico organizzato da ANACI Roma il 2/10/2015.
LINEE GUIDA PER L’AMMINISTRATORE IN CASO DI DISTACCO
ART. 1118 COD. CIV. 4^ COMMA: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Il legislatore della novella L. 220/2012 introducendo il quarto comma dell’art. 1118 C.C. ha tentato di rendere diritto positivo le evoluzioni giurisprudenziali che negli anni si erano formate e consolidate in materia di distacco non adeguatamente considerando le evoluzioni legislative più recenti in materia di contenimento consumo energetico ed inquinamento dell’aria, assolutamente a favore del mantenimento dell’impianto centralizzato.
Chiarimento preliminare
Chiariamo in via preliminare che il distacco disciplinato dall’art. 1118 c.c. è il distacco a contribuzione “zero” per le spese di consumo. Ovvero il distacco che tutti i condomini invocano dopo la riforma per esimersi totalmente dai costi di combustibile e di gestione.
Diversa è la fattispecie di un distacco “concordato” con l’assemblea, ovvero un distacco autorizzato dal condominio pur in difetto dei richiamati requisiti dell’art. 1118 c.c., per il quale il distaccante si dichiara disponibile a concorrere in una quota percentuale anche alle spese di gestione/combustibile (i classici casi di distacchi pre-riforma consacrati dalla Giurisprudenza con i quali veniva accollata al distaccante, all’esito di una Consulenza tecnica ed a volte erroneamente anche senza Consulenza, una quota anche per i consumi corrispondente all’aggravio di spese per gli altri condomini conseguente al distacco).
Cosa deve fare l’amministratore quando riceve la comunicazione di distacco?
Preliminarmente, l’amm.re informa il condomino della normativa pubblicistica in materia e quindi dell’obbligo sancito dal D.Lgs. 102/2014 dell’adozione entro il 31.12.2016 di sistemi di contabilizzazione del calore e del connesso obbligo della ripartizione delle spese di consumo e di gestione ai sensi della norma UNI 10200 dell’obbligo ex legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013 per i nuovi impianti autonomi di canna fumaria di arrivare sul colmo del tetto > dell’obbligo della diagnosi energetica dell’edificio per l’ipotesi di interventi di distacco ex art. 5.3 dell’allegato 1 al decreto ministeriale “requisiti minimi” attuativo della Legge 90/2013 in vigore da 01.10.2015 (informazioni che dovrebbero comunque scoraggiare il condomino che vuole distaccarsi).
Se l’amministratore riceve dal condomino una semplice comunicazione, non accompagnata da alcuna perizia tecnica:
L’amm.re richiede a detto condomino la perizia redatta da un tecnico abilitato, che attesti che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’onere probatorio incombe infatti sul distaccante secondo il principio generale di cui all’ art. 2697 cod. civ. (Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”).
Il distaccante dovrà inoltre accollarsi la spesa per la diagnosi energetica di cui al decreto ministeriale richiamato “requisiti minimi” entrato in vigore il 01.10.2015.
Se il distaccante non fornisce la perizia richiesta:
L’amm.re porta la questione in assemblea e A) si ritiene che l’assemblea possa anche vietare il distacco motivando espressamente a verbale il divieto (ovvero che non è stata data prova dei presupposti tecnici che legittimano l’esercizio del diritto al distacco) oppure B) l’assemblea potrà richiedere la perizia di cui sopra.
Risulta importante motivare eventuale opposizione al distacco in quanto, la delibera che in presenze delle condizioni di legge vieta il distacco per la Cassazione è nulla (Cass. sez. 6^, 03.04.2012, n. 5331, Cass. 22 marzo 2011 n. 6481, Cass. 30.03.2006 n 7518), nel mentre è possibile che sia, a contrario, ritenuta valida la delibera che vieta il distacco in assenza della prova delle condizioni previste da legge.
Se il distaccante fornisce la perizia:
Si ritiene che l’amministratore che riceve dal condomino la comunicazione di distacco anche se accompagnata dalla perizia, debba comunque notiziarne il Condominio nella competente sede assembleare.
Ovviamente all’ODG l’amministratore porrà “comunicazione” di distacco, e non “l’autorizzazione/richiesta” al distacco ex art. 1118 cod. civ., essendo l’assemblea chiamata non già ad autorizzare il distacco, cioè a concedere e/o costituire un diritto, ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici per l’esercizio del richiamato diritto ex art. 1118 c.c..
Nell’assemblea chiamata a valutare la comunicazione di distacco si potranno verificare le seguenti ipotesi:
1) la perizia del distaccato è esaustiva, perché dalla stessa si desume chiaramente che sono rispettate le condizioni poste dal comma 4 dell’art. 1118 c.c..ed allora il distacco è legittimo e l’assemblea ne prende atto.
Si rileva che ai sensi del D. Lgs 102/2014 (che introduce l’obbligo di contabilizzazione entro il 2016 e l’obbligo di ripartire le spese secondo la norma UNI 10220) si nutrono seri dubbi sulla fattibilità di tale perizia, poiché proprio la norma UNI 10220 si basa sull’assunto che esistono sempre, salvo prova contraria, dispersioni dell’impianto centralizzato corrispondenti ai consumi involontari ovvero all’aggravio di spese che subirebbero i condomini in caso di distacco.
2) la perizia del distaccato non sembra completa ed esaustiva ed allora l’assemblea chiede al condomino di procedere ad una integrazione della perizia;
3) la perizia del distaccato non fornisce la prova del rispetto dei limiti contenuti nella norma o i risultati non risultano condivisibili ed allora l’assemblea decide di dare incarico ad un tecnico di redigere una controperizia (a spese del condominio), documento da utilizzare come prova documentale in ipotesi di eventuale contenzioso con il condomino distaccato
4) la perizia del condòmino attesta che il distacco non rispetta le condizioni dell’art. 1118 comma 4 c.c. ed allora l’assemblea potrà vietare il distacco con motivazione espressa a verbale (ovvero mancanza dei presupposti di legge del diritto al distacco), ovvero lo esamina per verificare la fattibilità di un accordo con il distaccante che si accolli anche una quota di spese di consumo.
Se il condomino, cui l’assemblea ha vietato il distacco in assenza della prova delle condizioni richieste dall’art. 1118 comma 4 c.c., si distacca lo stesso il condominio lo diffida a ripristina la situazione quo ante (riallaccio) e può promuovere una causa per far accertare la illegittimità del distacco.
Alcuni amministratori, ricevute le comunicazioni di distacco, non riportano la questione in assemblea, limitandosi a prenderne atto ai fini della ripartizione delle spese per la redazione del bilancio.
Tale prassi non risulta corretta, per diversi ordine di motivi:
1) l’amministratore non consente all’assemblea di valutare se richiedere la perizia al distaccante, qualora non prodotta sebbene anche richiesta dall’amm.re, o una controperizia, se i risultati della perizia di parte non convincono
2) il distacco presuppone pur sempre un intervento sui beni comuni ed ai sensi del novellato art. 1122 cod. civ. “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Ed “in ogni caso” sembra riferirsi ad ogni tipo di intervento sui beni comuni e non solo a quelli potenzialmente pericolosi.
3) Ai sensi del DPR 74/2013, che ridefinisce le competenze del terzo responsabile per la conduzione, manutenzione e conformità a legge dell'impianto, occorrerà che l'intervento di distacco venga effettuato dal terzo responsabile, non potendo il tecnico del singolo condomino manomettere alcunché. E' pur vero che materialmente il “distacco” avviene dopo il punto di diramazione ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, tuttavia, come l'articolo 1118 comma 4^ stesso riconosce, questa operazione va ad incidere sull'impianto complessivo di distribuzione.
Requisiti della perizia che il distaccante ha l’onere di presentare.
Si ritiene che la perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato, secondo quanto prescritto dal Dm 37/2008, cui rimanda anche il Dpr 74/2013, che ha ridisegnato il tema della conduzione e dei controlli degli impianti termici. Nella fattispecie, il professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettiva ramificate.
All’interno del documento devono essere presenti varie informazioni, innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi della caldaia e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco. In secondo luogo, la perizia va corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto, il distacco non creerà notevoli squilibri all’impianto centrale.
Ai sensi del richiamato decreto ministeriale “requisiti Minimi” il distaccante dovrà anche accollarsi il costo della “diagnosi energetica dell’edifico” obbligatoria in caso di distacco
Quali sono le condizioni “tecniche”per poter procedere al distacco ex art 1118 c.c. che il distaccante deve provare?
“Assenza di notevoli squilibri di funzionamento o di aggravi di spese per gli altri condomini”
● Per quanto attiene al requisito dello “squilibrio termico di funzionamento”, si deve intendere che esso faccia riferimento allo squilibrio impiantistico e non a quello termico dovuto alle differenze di temperature all'interno degli appartamenti (Cassazione Civile, Sez. II, 27.05.2011 n. 11857).
Lascia basiti l’uso dell'aggettivo qualificativo “notevole” che non si concilia con un testo di legge ma altrettanto sconfortati lascia l’ulteriore conseguenza di tale requisito che ingenererebbe una disparità di trattamento per l’ipotesi di distacchi multipli nel tempo. Infatti, se ai primi distacchi difficilmente si potrebbe registrare un “notevole” squilibrio di funzionamento, esso certamente ricorrerebbe per successivi distacchi, risultando a quel punto l’impianto sovradimensionato e anti economico. Con la conseguenza che il diritto al distacco ricorrerebbe per i primi distacchi ma non per gli altri!
● Il requisito dell’assenza di aggravi di costi è quello che presta il fianco a maggiori attacchi.
Se si considera che normalmente un consumo indiretto (inteso come dispersione di calore) si verifica sempre, e questo verrebbe a gravare sugli altri condomini, si dovrebbe concludere che in ogni distacco mancherebbe il presupposto del “aggravi di spese per gli altri condomini”, con impossibilità di procedervi, salvo eventuali accordi in sede assembleare, come accadeva ante riforma Legge 220/2012.
La Corte di Cassazione, anche di recente, con sentenza 30 aprile 2014, n.9526, ha confermato un orientamento secondo il quale ci sarebbe –sempre- un aggravio di costi per gli altri condomini se non si verificasse un risparmio di spesa dei consumi a distacco avvenuto nelle gestioni successive.
Peraltro la norma UNI 10220, resa diritto cogente dal D. Lgs 102/2014 che la indica come obbligatorio parametro di riferimento per la riparazione delle spese, stima esistente a priori, salvo casi speciali, una dispersione dell’impianto, ovvero un consumo involontario da porre a carico di tutti come quota fissa, e che, quindi, va a coincidere, a detta della scrivente, con l’aggravio di spesa.
A questo punto il distaccante, per avere il distacco a costi di consumo pari a “0”, dovrebbe fornire una relazione a firma di un tecnico che si assuma la responsabilità di sconfessare le stime della norma UNI.
Quali sono in concreto le spese dalle quali è esonerato il distaccante che ha provato di avere i requisiti di cui all’art. 1118 c.c.?
Ai sensi del disposto dell’art. 1118 cod. civ. il distaccante deve contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.
Orbene, per una definizione di “manutenzione straordinaria” dell’impianto termico trova applicazione il DPR 412/1993 il quale offre una definizione di questa voce all'articolo 1 lettera i), identica a quella prevista dall’allegato A nr. 28 D.lgs 192/2015 e nell’allegato A al D. Lgs 311/2006: “per «manutenzione straordinaria dell'impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto termico”
Di contro, per la voce “conservazione” non esiste una definizione. La Giurisprudenza, richiamando anche l'articolo 1104 del codice civile, ritiene che le spese per la conservazione attengano all'integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, ed afferiscono all'utilità oggettiva del bene (Cassazione Civile, Sez. II, 25.03.2004 n 5975).
E' quindi un concetto persino più ampio rispetto alla semplice manutenzione ordinaria che, però deve intendersi ricompresa. Giova anche in questo caso richiamare la definizione che l’allegato A al D. Lgs 311/2006 da a tale voce: “per «manutenzione ordinaria dell'impianto termico», si intendono le operazioni specificamente previste nei libretti d'uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l'impiego di attrezzature e di materiali di consumo d'uso corrente”.
La “messa a norma”: si devono intendere tutti quegli interventi sull'impianto termico determinati da obblighi di legge.
Restano dunque escluse solo le spese per il godimento del bene le quali, attenendo all'uso delle cose comuni, scaturiscono da un fatto soggettivo, personale, mutevole e quindi solo i consumi per il combustibile e dall’energia elettrica necessaria per la produzione e la distribuzione del calore se si vuole escludere anche la spesa per il terzo responsabile che si ritiene spese obbligatoria connessa alla gestione dell’impianto e quindi a carico anche del distaccante.
Come gestire i distacchi ante riforma Legge 220/2012
Ovvero come si deve comportare l’amministratore nei confronti di quei condomini che si siano distaccati ante riforma, per i quali una delibera assembleare, ovvero una norma del Regolamento di condominio, o ancora una sentenza, abbiano stabilito una loro, pur minima, compartecipazione alle spese di combustibile dalle quali l’art. 1118 cod. civ. esonera totalmente i distaccati.
Si ritiene che l’amministratore dovrà continuare ad applicare la percentuale stabilita dalla delibera, dal regolamento o dalla sentenza.
L’art. 1118 comma 4 c.c. non è norma inderogabile e pertanto l’accordo (negoziale) scaturente dalla delibera o dal regolamento, ovvero la statuizione contenuta in una sentenza passata in giudicato (non più controvertibile) costituiscono la fonte regolatrice del regime di spesa applicato al caso specifico. Si consideri che l’art. 1123 cod. civ., in punto di ripartizione delle spese, fa salva la “diversa convenzione”.
Peraltro la legge non è retroattiva (art. 11 delle Preleggi) e non potrebbe pertanto applicarsi a casi precedenti già definiti.
Coloro che, in forza di distacchi ante riforma, pagano una certa quota di consumo (tecnicamente compensativa dell’aggravio di costi per gli altri condomini), ai sensi del dettato dell’art. 1118 c.c. non avrebbero proprio il diritto a rimanere distaccati, perché la quota che pagano comprova, appunto, l’esistenza di aggravi di costi per gli altri per gli altri condomini.
E’ pur vero, che alcune recenti pronunce dei Giudici di Pace non concordano con tale impostazione ritenendo di dover applicare anche alle pregresse fattispecie il nuovo art 1118 sotto il profilo delle contribuzioni a “0” spese di consumo. Tali tesi non risulta condivisibile né giustificabile ma impone certamente cautela per l’amm.re e l’assemblea nel valutare tali fattispecie.
Il divieto di distacco previsto dal Regolamento di condominio.
Poiché l’art. 1118 comma 4 c.c. non è tra gli articoli del codice civile dichiarati inderogabili dal comma 4^ dell’art. 1138 cod. civ., si ritiene che il regolamento di condominio possa prevedere il divieto di distacco o un regime di compartecipazione alle spese di combustibile e di gestione – per le ipotesi di distacco consentito- diverso da quello previsto dall’art. 1118 c.c. ed in tal caso prevarrebbe il regolamento. Ovvero, prevale il regolamento di contenuto contrattuale sull’art. 1118 cod. civ.
Va, tuttavia, segnalato, che una recente sentenza della Corte di Cassazione, Cass. sezione 2^ n. 19893 del 29.09.2011, ma comunque precedente alla riforma Legge 220/2014, ha stabilito, al contrario, che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge che tuteli interessi pubblici superiori.
Si consiglia pertanto di rappresentare in assemblea il contrasto tra la norma dell’art. 1118 comma 4 c.c. e la sentenza in questione, lasciando all’assemblea la decisione di non consentire il distacco vietato dal Regolamento di condominio e rappresentando la eventualità che per conseguenza possa essere impugnata la relativa delibera.
La contabilizzazione ed il distaccato
Il distaccato resta proprietario dell’impianto. Orbene, il D.Lgs 102/2014 pone a carico di tutti i condomini una quota fissa per le spese di gestione ed i consumi involontari corrispondenti alle dispersioni dell’impianto stimate a priori sussistenti, salvo casi particolari. Si ritiene pertanto che in forza di tale sopravvenuta norma anche ai distaccati a contribuzione “0” per il consumo vada accollata tale quota. La problematica è molto delicata ed essendo nuovissima non registra nessun precedente. Si consiglia pertanto anche in questo caso di acquisire il parere di un tecnico e di rappresentare la problematica in assemblea.edatta da ANACI Roma costituisce un aggiornamento, alla luce dei recenti sviluppi normativi ed a seguito del Convegno giuridico organizzato da ANACI Roma il 2/10/2015.
LINEE GUIDA PER L’AMMINISTRATORE IN CASO DI DISTACCO
ART. 1118 COD. CIV. 4^ COMMA: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Il legislatore della novella L. 220/2012 introducendo il quarto comma dell’art. 1118 C.C. ha tentato di rendere diritto positivo le evoluzioni giurisprudenziali che negli anni si erano formate e consolidate in materia di distacco non adeguatamente considerando le evoluzioni legislative più recenti in materia di contenimento consumo energetico ed inquinamento dell’aria, assolutamente a favore del mantenimento dell’impianto centralizzato.
Chiarimento preliminare
Chiariamo in via preliminare che il distacco disciplinato dall’art. 1118 c.c. è il distacco a contribuzione “zero” per le spese di consumo. Ovvero il distacco che tutti i condomini invocano dopo la riforma per esimersi totalmente dai costi di combustibile e di gestione.
Diversa è la fattispecie di un distacco “concordato” con l’assemblea, ovvero un distacco autorizzato dal condominio pur in difetto dei richiamati requisiti dell’art. 1118 c.c., per il quale il distaccante si dichiara disponibile a concorrere in una quota percentuale anche alle spese di gestione/combustibile (i classici casi di distacchi pre-riforma consacrati dalla Giurisprudenza con i quali veniva accollata al distaccante, all’esito di una Consulenza tecnica ed a volte erroneamente anche senza Consulenza, una quota anche per i consumi corrispondente all’aggravio di spese per gli altri condomini conseguente al distacco).
Cosa deve fare l’amministratore quando riceve la comunicazione di distacco?
Preliminarmente, l’amm.re informa il condomino della normativa pubblicistica in materia e quindi dell’obbligo sancito dal D.Lgs. 102/2014 dell’adozione entro il 31.12.2016 di sistemi di contabilizzazione del calore e del connesso obbligo della ripartizione delle spese di consumo e di gestione ai sensi della norma UNI 10200 dell’obbligo ex legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013 per i nuovi impianti autonomi di canna fumaria di arrivare sul colmo del tetto > dell’obbligo della diagnosi energetica dell’edificio per l’ipotesi di interventi di distacco ex art. 5.3 dell’allegato 1 al decreto ministeriale “requisiti minimi” attuativo della Legge 90/2013 in vigore da 01.10.2015 (informazioni che dovrebbero comunque scoraggiare il condomino che vuole distaccarsi).
Se l’amministratore riceve dal condomino una semplice comunicazione, non accompagnata da alcuna perizia tecnica:
L’amm.re richiede a detto condomino la perizia redatta da un tecnico abilitato, che attesti che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’onere probatorio incombe infatti sul distaccante secondo il principio generale di cui all’ art. 2697 cod. civ. (Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”).
Il distaccante dovrà inoltre accollarsi la spesa per la diagnosi energetica di cui al decreto ministeriale richiamato “requisiti minimi” entrato in vigore il 01.10.2015.
Se il distaccante non fornisce la perizia richiesta:
L’amm.re porta la questione in assemblea e A) si ritiene che l’assemblea possa anche vietare il distacco motivando espressamente a verbale il divieto (ovvero che non è stata data prova dei presupposti tecnici che legittimano l’esercizio del diritto al distacco) oppure B) l’assemblea potrà richiedere la perizia di cui sopra.
Risulta importante motivare eventuale opposizione al distacco in quanto, la delibera che in presenze delle condizioni di legge vieta il distacco per la Cassazione è nulla (Cass. sez. 6^, 03.04.2012, n. 5331, Cass. 22 marzo 2011 n. 6481, Cass. 30.03.2006 n 7518), nel mentre è possibile che sia, a contrario, ritenuta valida la delibera che vieta il distacco in assenza della prova delle condizioni previste da legge.
Se il distaccante fornisce la perizia:
Si ritiene che l’amministratore che riceve dal condomino la comunicazione di distacco anche se accompagnata dalla perizia, debba comunque notiziarne il Condominio nella competente sede assembleare.
Ovviamente all’ODG l’amministratore porrà “comunicazione” di distacco, e non “l’autorizzazione/richiesta” al distacco ex art. 1118 cod. civ., essendo l’assemblea chiamata non già ad autorizzare il distacco, cioè a concedere e/o costituire un diritto, ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici per l’esercizio del richiamato diritto ex art. 1118 c.c..
Nell’assemblea chiamata a valutare la comunicazione di distacco si potranno verificare le seguenti ipotesi:
1) la perizia del distaccato è esaustiva, perché dalla stessa si desume chiaramente che sono rispettate le condizioni poste dal comma 4 dell’art. 1118 c.c..ed allora il distacco è legittimo e l’assemblea ne prende atto.
Si rileva che ai sensi del D. Lgs 102/2014 (che introduce l’obbligo di contabilizzazione entro il 2016 e l’obbligo di ripartire le spese secondo la norma UNI 10220) si nutrono seri dubbi sulla fattibilità di tale perizia, poiché proprio la norma UNI 10220 si basa sull’assunto che esistono sempre, salvo prova contraria, dispersioni dell’impianto centralizzato corrispondenti ai consumi involontari ovvero all’aggravio di spese che subirebbero i condomini in caso di distacco.
2) la perizia del distaccato non sembra completa ed esaustiva ed allora l’assemblea chiede al condomino di procedere ad una integrazione della perizia;
3) la perizia del distaccato non fornisce la prova del rispetto dei limiti contenuti nella norma o i risultati non risultano condivisibili ed allora l’assemblea decide di dare incarico ad un tecnico di redigere una controperizia (a spese del condominio), documento da utilizzare come prova documentale in ipotesi di eventuale contenzioso con il condomino distaccato
4) la perizia del condòmino attesta che il distacco non rispetta le condizioni dell’art. 1118 comma 4 c.c. ed allora l’assemblea potrà vietare il distacco con motivazione espressa a verbale (ovvero mancanza dei presupposti di legge del diritto al distacco), ovvero lo esamina per verificare la fattibilità di un accordo con il distaccante che si accolli anche una quota di spese di consumo.
Se il condomino, cui l’assemblea ha vietato il distacco in assenza della prova delle condizioni richieste dall’art. 1118 comma 4 c.c., si distacca lo stesso il condominio lo diffida a ripristina la situazione quo ante (riallaccio) e può promuovere una causa per far accertare la illegittimità del distacco.
Alcuni amministratori, ricevute le comunicazioni di distacco, non riportano la questione in assemblea, limitandosi a prenderne atto ai fini della ripartizione delle spese per la redazione del bilancio.
Tale prassi non risulta corretta, per diversi ordine di motivi:
1) l’amministratore non consente all’assemblea di valutare se richiedere la perizia al distaccante, qualora non prodotta sebbene anche richiesta dall’amm.re, o una controperizia, se i risultati della perizia di parte non convincono
2) il distacco presuppone pur sempre un intervento sui beni comuni ed ai sensi del novellato art. 1122 cod. civ. “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Ed “in ogni caso” sembra riferirsi ad ogni tipo di intervento sui beni comuni e non solo a quelli potenzialmente pericolosi.
3) Ai sensi del DPR 74/2013, che ridefinisce le competenze del terzo responsabile per la conduzione, manutenzione e conformità a legge dell'impianto, occorrerà che l'intervento di distacco venga effettuato dal terzo responsabile, non potendo il tecnico del singolo condomino manomettere alcunché. E' pur vero che materialmente il “distacco” avviene dopo il punto di diramazione ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, tuttavia, come l'articolo 1118 comma 4^ stesso riconosce, questa operazione va ad incidere sull'impianto complessivo di distribuzione.
Requisiti della perizia che il distaccante ha l’onere di presentare.
Si ritiene che la perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato, secondo quanto prescritto dal Dm 37/2008, cui rimanda anche il Dpr 74/2013, che ha ridisegnato il tema della conduzione e dei controlli degli impianti termici. Nella fattispecie, il professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettiva ramificate.
All’interno del documento devono essere presenti varie informazioni, innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi della caldaia e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco. In secondo luogo, la perizia va corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto, il distacco non creerà notevoli squilibri all’impianto centrale.
Ai sensi del richiamato decreto ministeriale “requisiti Minimi” il distaccante dovrà anche accollarsi il costo della “diagnosi energetica dell’edifico” obbligatoria in caso di distacco
Quali sono le condizioni “tecniche”per poter procedere al distacco ex art 1118 c.c. che il distaccante deve provare?
“Assenza di notevoli squilibri di funzionamento o di aggravi di spese per gli altri condomini”
● Per quanto attiene al requisito dello “squilibrio termico di funzionamento”, si deve intendere che esso faccia riferimento allo squilibrio impiantistico e non a quello termico dovuto alle differenze di temperature all'interno degli appartamenti (Cassazione Civile, Sez. II, 27.05.2011 n. 11857).
Lascia basiti l’uso dell'aggettivo qualificativo “notevole” che non si concilia con un testo di legge ma altrettanto sconfortati lascia l’ulteriore conseguenza di tale requisito che ingenererebbe una disparità di trattamento per l’ipotesi di distacchi multipli nel tempo. Infatti, se ai primi distacchi difficilmente si potrebbe registrare un “notevole” squilibrio di funzionamento, esso certamente ricorrerebbe per successivi distacchi, risultando a quel punto l’impianto sovradimensionato e anti economico. Con la conseguenza che il diritto al distacco ricorrerebbe per i primi distacchi ma non per gli altri!
● Il requisito dell’assenza di aggravi di costi è quello che presta il fianco a maggiori attacchi.
Se si considera che normalmente un consumo indiretto (inteso come dispersione di calore) si verifica sempre, e questo verrebbe a gravare sugli altri condomini, si dovrebbe concludere che in ogni distacco mancherebbe il presupposto del “aggravi di spese per gli altri condomini”, con impossibilità di procedervi, salvo eventuali accordi in sede assembleare, come accadeva ante riforma Legge 220/2012.
La Corte di Cassazione, anche di recente, con sentenza 30 aprile 2014, n.9526, ha confermato un orientamento secondo il quale ci sarebbe –sempre- un aggravio di costi per gli altri condomini se non si verificasse un risparmio di spesa dei consumi a distacco avvenuto nelle gestioni successive.
Peraltro la norma UNI 10220, resa diritto cogente dal D. Lgs 102/2014 che la indica come obbligatorio parametro di riferimento per la riparazione delle spese, stima esistente a priori, salvo casi speciali, una dispersione dell’impianto, ovvero un consumo involontario da porre a carico di tutti come quota fissa, e che, quindi, va a coincidere, a detta della scrivente, con l’aggravio di spesa.
A questo punto il distaccante, per avere il distacco a costi di consumo pari a “0”, dovrebbe fornire una relazione a firma di un tecnico che si assuma la responsabilità di sconfessare le stime della norma UNI.
Quali sono in concreto le spese dalle quali è esonerato il distaccante che ha provato di avere i requisiti di cui all’art. 1118 c.c.?
Ai sensi del disposto dell’art. 1118 cod. civ. il distaccante deve contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.
Orbene, per una definizione di “manutenzione straordinaria” dell’impianto termico trova applicazione il DPR 412/1993 il quale offre una definizione di questa voce all'articolo 1 lettera i), identica a quella prevista dall’allegato A nr. 28 D.lgs 192/2015 e nell’allegato A al D. Lgs 311/2006: “per «manutenzione straordinaria dell'impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto termico”
Di contro, per la voce “conservazione” non esiste una definizione. La Giurisprudenza, richiamando anche l'articolo 1104 del codice civile, ritiene che le spese per la conservazione attengano all'integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, ed afferiscono all'utilità oggettiva del bene (Cassazione Civile, Sez. II, 25.03.2004 n 5975).
E' quindi un concetto persino più ampio rispetto alla semplice manutenzione ordinaria che, però deve intendersi ricompresa. Giova anche in questo caso richiamare la definizione che l’allegato A al D. Lgs 311/2006 da a tale voce: “per «manutenzione ordinaria dell'impianto termico», si intendono le operazioni specificamente previste nei libretti d'uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l'impiego di attrezzature e di materiali di consumo d'uso corrente”.
La “messa a norma”: si devono intendere tutti quegli interventi sull'impianto termico determinati da obblighi di legge.
Restano dunque escluse solo le spese per il godimento del bene le quali, attenendo all'uso delle cose comuni, scaturiscono da un fatto soggettivo, personale, mutevole e quindi solo i consumi per il combustibile e dall’energia elettrica necessaria per la produzione e la distribuzione del calore se si vuole escludere anche la spesa per il terzo responsabile che si ritiene spese obbligatoria connessa alla gestione dell’impianto e quindi a carico anche del distaccante.
Come gestire i distacchi ante riforma Legge 220/2012
Ovvero come si deve comportare l’amministratore nei confronti di quei condomini che si siano distaccati ante riforma, per i quali una delibera assembleare, ovvero una norma del Regolamento di condominio, o ancora una sentenza, abbiano stabilito una loro, pur minima, compartecipazione alle spese di combustibile dalle quali l’art. 1118 cod. civ. esonera totalmente i distaccati.
Si ritiene che l’amministratore dovrà continuare ad applicare la percentuale stabilita dalla delibera, dal regolamento o dalla sentenza.
L’art. 1118 comma 4 c.c. non è norma inderogabile e pertanto l’accordo (negoziale) scaturente dalla delibera o dal regolamento, ovvero la statuizione contenuta in una sentenza passata in giudicato (non più controvertibile) costituiscono la fonte regolatrice del regime di spesa applicato al caso specifico. Si consideri che l’art. 1123 cod. civ., in punto di ripartizione delle spese, fa salva la “diversa convenzione”.
Peraltro la legge non è retroattiva (art. 11 delle Preleggi) e non potrebbe pertanto applicarsi a casi precedenti già definiti.
Coloro che, in forza di distacchi ante riforma, pagano una certa quota di consumo (tecnicamente compensativa dell’aggravio di costi per gli altri condomini), ai sensi del dettato dell’art. 1118 c.c. non avrebbero proprio il diritto a rimanere distaccati, perché la quota che pagano comprova, appunto, l’esistenza di aggravi di costi per gli altri per gli altri condomini.
E’ pur vero, che alcune recenti pronunce dei Giudici di Pace non concordano con tale impostazione ritenendo di dover applicare anche alle pregresse fattispecie il nuovo art 1118 sotto il profilo delle contribuzioni a “0” spese di consumo. Tali tesi non risulta condivisibile né giustificabile ma impone certamente cautela per l’amm.re e l’assemblea nel valutare tali fattispecie.
Il divieto di distacco previsto dal Regolamento di condominio.
Poiché l’art. 1118 comma 4 c.c. non è tra gli articoli del codice civile dichiarati inderogabili dal comma 4^ dell’art. 1138 cod. civ., si ritiene che il regolamento di condominio possa prevedere il divieto di distacco o un regime di compartecipazione alle spese di combustibile e di gestione – per le ipotesi di distacco consentito- diverso da quello previsto dall’art. 1118 c.c. ed in tal caso prevarrebbe il regolamento. Ovvero, prevale il regolamento di contenuto contrattuale sull’art. 1118 cod. civ.
Va, tuttavia, segnalato, che una recente sentenza della Corte di Cassazione, Cass. sezione 2^ n. 19893 del 29.09.2011, ma comunque precedente alla riforma Legge 220/2014, ha stabilito, al contrario, che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge che tuteli interessi pubblici superiori.
Si consiglia pertanto di rappresentare in assemblea il contrasto tra la norma dell’art. 1118 comma 4 c.c. e la sentenza in questione, lasciando all’assemblea la decisione di non consentire il distacco vietato dal Regolamento di condominio e rappresentando la eventualità che per conseguenza possa essere impugnata la relativa delibera.
La contabilizzazione ed il distaccato
Il distaccato resta proprietario dell’impianto. Orbene, il D.Lgs 102/2014 pone a carico di tutti i condomini una quota fissa per le spese di gestione ed i consumi involontari corrispondenti alle dispersioni dell’impianto stimate a priori sussistenti, salvo casi particolari. Si ritiene pertanto che in forza di tale sopravvenuta norma anche ai distaccati a contribuzione “0” per il consumo vada accollata tale quota. La problematica è molto delicata ed essendo nuovissima non registra nessun precedente. Si consiglia pertanto anche in questo caso di acquisire il parere di un tecnico e di rappresentare la problematica in assemblea.
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Forse scegliere un climatizzatore o condizionatore di classe energetica A potrebbe sembrare una spesa costosa al momento dell’acquisto, ma vi assicuriamo che il risparmio lo vedrete man mano che passano i mesi in quanto risparmierete sul costo energetico. Un atro problema di efficienza è invece legato all’isolamento termico della casa. Se l’isolamento è insufficiente o addirittura assente va a finire che il climatizzatore lavora praticamente a vuoto: l’aria calda dall’esterno entra dentro casa, vanificando l’azione di refrigerazione dei locali. Per migliorare l’efficienza energetica e far diminuire il costo in bolletta, il consiglio della nostra ditta specializzata in Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo è di controllare che la casa sia isolata termicamente. È altrettanto buona norma tenere sempre sotto controllo la temperatura dei climatizzatori. I problemi di salute che più spesso riscontra chi ha installati in casa o in ufficio questi apparecchi sono legati proprio allo sbalzo di temperatura repentino. Si ha un problema di questo tipo quando l’aria dentro casa è notevolmente più fredda rispetto a quella esterna. La temperatura dentro casa deve essere un paio di gradi in meno rispetto quella fuori. Potrebbe sembrare poco ma entrando si sente subito maggiore sollievo dal caldo estivo. La temperatura non deve mai essere stazionaria sui 18 o 19 gradi ma deve essere modificata in base alla temperatura esterna. Lo sbalzo di temperatura non deve essere mai preso sotto gamba perché potrebbe creare dei problemi di salute. Tra i più comuni ci sono le sindromi da raffreddamento con raffreddore e, nei casi più gravi febbre. Anche le vie respiratorie risentono dello sbalzo di temperatura: tosse, naso che cola, e starnuti sono i sintomi più comuni quando non si fa un uso corretto dei dispositivi. 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Noi di Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo sapremo sempre cosa consigliarvi in base all’uso che dovete fare dell’apparecchio. Un condizionatore può essere costituito da un unico elemento a split, da più elementi posizionati in locali diversi, connessi ad un’unità centrale e gestibili autonomamente, o da sistemi complessi sviluppati all’interno di palazzine, condomini o strutture industriali. Un tecnico esperto e qualificato nella realizzazione di impianti di grandi dimensioni, sarà all’altezza di proporre diversi progetti studiati su misura in base alle caratteristiche del contesto di destinazione. Ogni progetto relativo ad un impianto di condizionamento viene studiato in relazione a diversi parametri, tra cui la temperatura ideale da mantenere, la silenziosità del dispositivo, le prestazioni elevate, il minimo impatto ambientale e i consumi limitati. Se progettato con professionalità, un impianto di condizionamento offrirà il vantaggio di un ambiente confortevole abbattendo al contempo i consumi e le spese. Alcune situazioni particolari consentono di ottenere incentivi e detrazioni fiscali vantaggiose: sarà il tecnico di Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo a fornire tutte le informazioni relative alle norme di legge in tale ambito. La scelta di una determinata installazione, soprattutto se deve essere posizionato in un ambiente residenziale, deve tenere conto non solo delle prestazioni e della tecnologia, ma anche del design. L’estetica di un modulo split in un appartamento deve essere essenziale, compatta e adattarsi con armonia all’arredamento e al contesto architettonico che si ha all’interno delle mura. Le aziende specializzate nell’Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo come la nostra, sono sempre in grado di offrire alla propria clientela un’ampia rosa di modelli, da scegliere in relazione allo stile della struttura nella quale devono essere installati. Generalmente, la maggior parte dei climatizzatori destinati ad un utilizzo residenziale offre caratteristiche di tecnologia innovativa e di un’estetica minimalista e adatta anche in un ambiente di prestigio. Ma ve lo ripetiamo, da Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo potrete trovare senz’ombra di dubbio la soluzione ideale che si confà di più per casa vostra o per il vostro ufficio. Scegliete solo professionisti del settore Noi di Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo vi ricordiamo che tutti gli interventi di manutenzione periodica e le riparazioni straordinarie devono essere necessariamente svolte da personale tecnico esperto in questo settore. Ma cosa viene fatto dai tecnici che verranno a casa vostra? Gli interventi che vengono svolti dal nostro personale altamente qualificato consistono essenzialmente in una serie di controlli e sostituzioni mirate, vengono verificate le parti esterne del dispositivo e la relativa pulizia, viene svolto il controllo del gas refrigerante, verificato il compressore, la pulizia dei filtri con trattamento antibatterico, viene fatto un check up del pannello comandi e degli elementi idraulici e alla fine avviene la compilazione del libretto obbligatorio per i climatizzatori e i condizionatori di grandi dimensioni. Noi di Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo vi vogliamo ricordare che già da alcuni anni la legge vieta l’impiego del gas refrigerante R22, a causa del suo contenuto di sostanze ad effetto serra che sono molto dannose per l’atmosfera. Proprio per tale ragione, chiunque abbia in casa o in ufficio un impianto di condizionamento dove è presente questo tipo particolare di gas, deve richiedere l’intervento di un tecnico in grado di sostituirlo e recuperarlo senza disperderlo nell’ambiente. E’ altresì importante che l’adeguamento dell’impianto venga effettuato da un operatore qualificato e che venga messa particolare attenzione nel lavoro di bonifica e messa a norma dei vecchi sistemi di condizionamento. Un tecnico esperto è all’altezza di ricondizionare l’impianto, o di proporre eventualmente l’installazione di un sistema di ultima generazione, efficiente e dalle elevate prestazioni. Scegliendo gli esperti di Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo avrete la certezza di avere al vostro fianco sempre le persone giuste, infatti il personale della nostra ditta è composto esclusivamente da specialisti del settore che hanno alle loro spalle diversi anni d’esperienza, persone che hanno studiato per svolgere questo tipo di mestiere e che con costanza frequentino i corsi d’aggiornamento necessari ad essere sempre informati sulle ultime novità del settore. Essendo una realtà di “serie A”, la nostra ditta specializzata in Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo vi consiglia caldamente di non reinventarvi tecnici nel momento in cui si presenta un problema, ve lo diciamo perché principalmente rischiate di farvi male e secondariamente perché un intervento svolto senza sapere ciò che si fa può danneggiare ulteriormente l’impianto di climatizzazione costringendovi a dover pagare una cifra molto più alta di quella che si sarebbe dovuto sborsare all’origine. Noi esperti di Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo lavoriamo da sempre per assicurare il miglior servizio a tutta la nostra clientela. Impegno, onestà, professionalità, trasparenza e convenienza sono gli aspetti che da sempre ci distinguono dalla massa e che ci hanno resi la realtà richiesta e rinomata che tutt’ora siamo. Chi si serve del nostro aiuto sa che avrà sempre la certezza di aver fatto la scelta migliore per se e per la propria casa. Alla luce di tutto questo, se avete un problema di questo tipo, non esitate, ma mettetevi in contatto con noi di Assistenza Climatizzatori Toyotomi Palermo. Siamo certi che dopo il nostro intervento non potrete più fare a meno di noi.
